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02. September 2011: DEIKON GmbH - 2. Gemeinsamer Bericht der Gläubigervertreter
 

Sehr geehrte Damen und Herren Anleihegläubiger,

in unserer Eigenschaft als von Ihnen gewählte Gläubigervertreter für die drei Hypothekenanleihen der DEIKON GmbH hatten wir Sie zuletzt mit einem gemeinsamen Bericht vom 28. April 2011 über unsere bisherige Tätigkeit informiert. Mit vielen von Ihnen stehen wir zudem in bilateralem Dialog.

In unserem heutigen Bericht möchten wir Sie im Vorfeld der anstehenden Gläubigerversammlungen am 11., 12. und 13. Oktober 2011 (vgl. hierzu auch die Einladungen der DEIKON GmbH vom 25. August 2011) über die zwischenzeitlichen Entwicklungen sowie unsere derzeitigen Einschätzungen zur Situation der DEIKON GmbH unterrichten. Außerdem werden wir in den anstehenden Gläubigerversammlungen ausführlich Bericht erstatten.

Für die Beschlussfähigkeit der anstehenden Veranstaltungen ist eine Präsenz von mindestens 25 Prozent der ausstehenden Wertpapiere (Teilschuldverschreibungen) dringend erforderlich. Daher bitten wir Sie, dass Sie Ihr Stimmrecht in jedem Fall wahrnehmen. Wie Sie Ihr Stimmrecht ausüben können, wenn Sie verhindert sind, erfahren Sie unter Ziffer 5 weiter unten.

Gleichzeitig raten wir Ihnen an, dem vorgeschlagenen Opt-In-Beschluss zuzustimmen. Diese Gründe werden wir unter Ziffer 4 näher erläutern.


1. Bilanzielle Situation der Gesellschaft

Die DEIKON GmbH hat trotz der durch die Anleihegläubiger gewährten Zinsentlastung im Geschäftsjahr 2010 einen Jahresfehlbetrag in Höhe von 8,76 Mio. EUR erwirtschaftet. Der nicht durch Eigenkapital gedeckte Fehlbetrag („Unterbilanz“) beläuft sich auf 5,49 Mio. EUR. Der Jahresabschluss für 2010 ist vom Abschlussprüfer noch nicht testiert worden.  Wie von DEIKON mitgeteilt, könne der sog. Bestätigungsvermerk erst erteilt werden, wenn der Abschlussprüfer eine positive Fortführungsprognose bejahen könne. Dies setze weitergehende Sanierungsschritte bei DEIKON voraus.

Die Gesellschaft hat eine Neubewertung ihres Immobilienportfolios durch das Maklerunternehmen Jones Lang LaSalle („JLL“) zum Stichtag 30. Juni 2011 vornehmen lassen. JLL hat das schriftliche Gutachten Anfang Juli 2011 vorgelegt. Es wurde von uns analysiert. Zudem haben wir Bewertungsmethodik, Prämissen und Ergebnis der Neubewertung mit den zuständigen Mitarbeitern der JLL in einem gemeinsamen Gespräch ausführlich erörtert.

Das Gutachten stellt keine vollständige Neubewertung der Einzelobjekte, sondern lediglich eine Fortschreibung eines früheren Gutachtens aus dem Jahre 2008/2009 dar. Befunde zum jeweiligen Objektzustand wurden aus der Erstbewertung übernommen, während eine Analyse der Standortfaktoren (Mikrolage, Wettbewerbssituation, Bebaubarkeit benachbarter Flächen) internetbasiert vorgenommen worden sein soll.

Es scheint sich heraus zu kristallisieren, dass die durchschnittlichen, sich kontinuierlich vermindernden Mietvertragsrestlaufzeiten Auswirkungen auf den Wert des Portfolios haben. Aufgrund der schwierigen wirtschaftlichen Lage ist die DEIKON zu einem reinen Bestandshalter geworden. Portfoliooptimierungen, Hinzuerwerbe von Objekten mit langen Mietverträgen oder Erweiterungsinvestitionen, um bestehende Mieter länger an sich zu binden, sind derzeit wohl nicht finanzierbar. Somit reduziert sich die durchschnittliche Mietvertragsrestlaufzeit für das DEIKON-Portfolio  allein durch Zeitablauf. Sie beträgt derzeit nur noch neun Jahre. Hierzu wurde uns von den Gutachtern erklärt, dass sich die Einzelhandelsimmobilien der DEIKON GmbH aufgrund der durchschnittlichen Mietvertragsrestlaufzeit von unter zehn Jahren nicht mehr der Kategorie „Core“, sondern allenfalls der darunter liegenden Kategorie „Core Plus“ zuordnen lassen. Die Nachfrage von Investoren nach „Core“-Immobilien nehme aktuell zu, während sie bei niedriger klassifizierten Objekten weiterhin zurückhaltend sei. Nachfragemindernd sei zudem, dass das Volumen des DEIKON-Pakets für viele institutionelle Investoren zu gering sei.

Eine Plausibilisierung der Objektwerte bzw. Vervielfältiger haben die Gutachter anhand der Konditionen von Vergleichstransaktionen vorgenommen. Eine „klassische“ Ertragsbewertung oder Discounted Cash Flow-Bewertung, bei der die Kapitalisierungszinssätze mit ihren Bestandteilen Basiszinssatz, Marktrisikoprämie sowie, Betafaktor aus Kapitalmarktdaten abgeleitet werden, wurde hier offenbar nicht vorgenommen. Jedenfalls konnten uns die zu Grunde gelegten Parameter im Einzelnen nicht benannt werden.  Im Vordergrund standen stattdessen wohl Transaktionen aus der Zeit vor dem Bewertungsstichtag.

Das neue Immobiliengutachten gelangt zu einem aktuellen Verkehrswert für die von der DEIKON gehaltenen Objekte in Höhe von 191 Mio. EUR. Bei einer Jahresnettokaltmiete von 17,2 Mio. EUR entspricht dies einem Vervielfältiger von 11,11. Derzeit steht das Immobilienportfolio noch mit ca. 216 Mio. EUR zu Buche. Die Differenz zwischen dem von JLL ermittelten Verkehrswert und dem Bilanzansatz beläuft sich somit auf etwa 25 Mio. EUR.

2. Außerordentliches Abschreibungserfordernis bei den Immobilien?

Zwischen der DEIKON-Geschäftsführung und den gemeinsamen Vertretern bestehen unterschiedliche Auffassungen in der Frage, ob diese Differenz zu einer Sonderabschreibung führen muss oder nicht. Hiervon hängt ganz maßgeblich ab, in welchem Umfang Sanierungsmaßnahmen bei DEIKON erforderlich sind. Bekanntlich handelt es sich bei den von der DEIKON gehaltenen Immobilien um Vermögensgegenstände des Anlagevermögens im Sinne von § 253 HGB. Diese werden grundsätzlich zu fortgeführten, also um die Regelabschreibungen geminderten Anschaffungskosten bewertet. Eine Sonderabschreibung auf den „niedrigeren beizulegenden Wert“ ist allerdings dann erforderlich, wenn eine dauerhafte Wertminderung vorliegt (§ 253 Abs. 2 BGB).

Die DEIKON-Geschäftsführung bejaht eine dauerhafte Wertminderung und stützt sich hierzu auf ein Kurzgutachten des Wirtschaftsprüfers Daum, während die gemeinsamen Vertreter die dauerhafte Wertminderung weiterhin bezweifeln.

Zur Frage der dauerhaften Wertminderung werden unterschiedliche Theorien vertreten, auf die wir im Rahmen dieses Berichts nicht näher eingehen können. Losgelöst von der Methodik sprechen gegen eine dauerhafte Wertminderung aus unserer Sicht aber folgende Gesichtspunkte:

Zum einen sind die von JLL herangezogenen Vergleichstransaktionen solche der Vergangenheit, die nicht mehr repräsentativ für die Gegenwart und Zukunft sein müssen. Seit dem Ende der Bewertungsarbeiten hat die sog. Staatsschuldenkrise an Schärfe und Dramatik zugenommen. Investoren fürchten sich zunehmend vor Inflation und suchen Anlageformen, die Schutz vor Geldentwertung bieten. Vor diesem Hintergrund wird sich die Nachfrage nach der Anlageklasse Immobilien im Allgemeinen und nach Einzelhandelsimmobilien im Besonderen deutlich beleben. Da „Core-Immobilien“ nicht beliebig vermehrbar sind, werden sich die Investoren ersatzweise den darunterliegenden Objektkategorien zuwenden. Deswegen erwarten wir auch dort einen Anstieg der Bewertungen.

Zum anderen resultiert die vergleichsweise niedrige Bewertung des DEIKON-Portfolios durch JLL aus dem Umstand, dass hier eine reine Bestandshaltung ohne werterhöhende Maßnahmen unterstellt wurde. Wir können uns nicht vorstellen, dass die DEIKON von den jetzigen oder potenziellen zukünftigen Gesellschaftern auch weiterhin keine finanzielle Unterstützung erhalten wird. Zwar ist uns in vielen Gesprächen mitgeteilt worden, dass die Gesellschafter aus unterschiedlichen Gründen keine Sanierungsbeiträge erbringen wollen oder können. Die UBS als größter Anteilseigner geht angabegemäß sogar von einer Wertlosigkeit ihrer Beteiligung aus. Wäre dies tatsächlich der Fall, gäbe es keine nachvollziehbaren Gründe, dass die Gesellschafter ihre Anteile nicht unentgeltlich auf einen Drittinvestor oder auf die Anleihegläubiger übertragen. Tatsächlich halten die Gesellschafter jedoch an ihren Beteiligungen fest. Diese würden allerdings wertlos, wenn die Gesellschafter sich weiterhin nicht zu ihrer finanziellen Verantwortung gegenüber DEIKON bekennen sollten und die Anleihegläubiger, die nicht erneut einseitig einen Sanierungsbeitrag leisten wollen, einen Haircut oder eine sonstige, nur sie belastende Lösung nicht mittragen wollen.

Wir halten es deshalb für wahrscheinlicher, dass die bestehenden Gesellschafter, soweit es ihnen möglich ist, DEIKON entweder selbst helfen oder ihre Beteiligungen auf einen Dritten übertragen, der dann in die DEIKON investieren kann. In beiden Fällen erhielte die Gesellschaft frisches Geld. Mit diesem könnte sie ein aktives Portfoliomanagement aufnehmen, mit dem der Wert der Immobilien wieder gesteigert werden könnte. In diesem Szenario wäre die aktuell im Raum stehende Wertminderung keine dauerhafte, sondern nur eine vorübergehende. Eine vorübergehende Wertminderung löst jedoch keine Abschreibungen aus.

3. Rückkauf und Einziehung von Anleihen als Sanierungsbeitrag der Gesellschaft

Zudem bestehen für die DEIKON auch einige Chancen. So könnten, entsprechende Liquidität vorausgesetzt, Hypothekenanleihen über die Börse zurückgekauft und später eingezogen werden. Da die Anleihen derzeit weit unter ihrem Nennwert gehandelt werden, könnte die Gesellschaft den Differenzbetrag zwischen dem Ankaufkurs und dem Nennwert (100 Prozent) als Ertrag vereinnahmen und damit ihre Unterbilanz beseitigen oder zumindest reduzieren.

Bereits jetzt verfügt die DEIKON über eigene Anleihen im Bestand, die einen Nennbetrag von rund 4,4 Mio. EUR haben, jedoch nur noch mit ihrem aktuellen Börsenwert von 0,9 Mio. EUR bilanziert sind. Im Falle einer Einziehung würde die Gesellschaft die Aktivposition in Höhe von 0,9 Mio. EUR verlieren, zugleich aber auch von der Rückzahlungsverpflichtung über 4,4 Mio. EUR befreit. Die Differenz in Höhe von 3,5 Mio. EUR wäre ein außerordentlicher Ertrag, der wegen bestehender Verlustvorträge voraussichtlich auch keine Steuern auslösen würde.

Wir haben diese Maßnahmen gegenüber der DEIKON-Geschäftsführung angeregt und sind hierbei auf Bereitschaft gestoßen. Anleihenrückkauf und Einziehung lösen zwar nicht alle Probleme bei DEIKON, sie könnten jedoch dazu beitragen, die finanziellen Einbußen bei Ihnen als Anleihegläubiger zu vermindern.

4. Erfordernis eines Opt-in-Beschlusses

Damit kommen wir zu dem Hintergrund der anstehenden Gläubigerversammlungen am 11., 12. und 13. Oktober 2011. Wie Sie den Verlautbarungen entnommen haben, handelt es sich um Wiederholungen der Gläubigerversammlungen von Februar/März dieses Jahr. Die nochmalige Ansetzung ist notwendig, weil in den seinerzeitigen Gläubigerversammlungen mangels hinreichender Präsenz keine Beschlussfähigkeit bestand.

In dem einzigen Beschluss fassenden Tagesordnungspunkt 6 geht es darum, dass die Anleihegläubiger beschließen sollen, auf zukünftig ggf. notwendig werdende Sanierungsmaßnahmen nicht mehr das alte Schuldverschreibungsgesetz (SchVG) von 1899, sondern das Nachfolgegesetz von 2009 anzuwenden (sog. Opt-in-Beschluss).

Die nach dem alten Recht möglichen Sanierungsgestaltungen (Zinsverzicht und Verlängerung der Laufzeiten) sind im Falle DEIKON bereits ausgeschöpft bzw. passen nicht. Das neue Gesetz ist deutlich flexibler, da es anders als sein Vorgänger auch den Rückkauf von Anleihen, deren Einziehung oder die Gewährung von Gesellschaftsanteilen als Gegenleistung für etwaige Forderungsverzichte ermöglicht.

So setzt beispielsweise auch die oben beschriebene Einziehung von über die Börse zurück gekauften oder bereits im Eigenbestand befindlichen Hypothekenanleihen in jedem Fall voraus, dass DEIKON in das neue Schuldverschreibungsgesetz wechselt. Denn durch die Einziehung ändert sich der Gesamtumlauf der betroffenen Anleiheemission. Deshalb müssen deren Anleihebedingungen im Nachhinein geändert werden, was in dieser Form nur im Rahmen des Schuldverschreibungsgesetzes 2009 möglich ist. Deswegen  ist der Opt-in-Beschluss sowohl für die Erweiterung der potenziellen Handlungsalternativen als auch für eine Einziehung der Anleihen zwingend erforderlich.

Der Frage, in welcher Weise und in welchem Umfang eine Restrukturierung tatsächlich durchgeführt werden muss bzw. soll, wird damit nicht vorgegriffen. Über Art und Umfang einer etwaigen Sanierung wird erst in späteren Gläubigerversammlungen entschieden werden können. Allerdings sollen, wie Sie der Tagesordnung in den Einladungen entnehmen können, in den nun anstehenden Opt-in-Versammlungen denkbare Konzepte vorgestellt werden. Hierdurch können die Anleihegläubiger bereits im Vorfeld möglichst umfassend über die Vor- und Nachteile der einzelnen Modelle informiert werden, so dass genügend Zeit zur Verfügung stehen sollte, um sich eine Meinung zu bilden.

Wir werden ebenfalls in unserer Funktion als gemeinsame Vertreter detailliert auf Basis der uns zur Verfügung gestellten Informationen über den bisherigen Stand der Restrukturierung und unsere Sicht der Dinge berichten.

Nach Überzeugung aller Gläubigervertreter ist es für die Anleihegläubiger günstig, wenn DEIKON in das neue Rechtsregime wechselt. Dieses schafft größere Flexibilität und ermöglicht intelligente Gestaltungen, die nach altem Recht nicht möglich wären. Wir empfehlen deshalb, dem Opt-in-Beschluss zuzustimmen.

5. Hinweise zur Teilnahme oder Stimmrechtsvertretung

Zugleich appellieren wir an Sie, Ihr Stimmrecht wahrzunehmen und selbst an den Gläubigerversammlungen teilzunehmen oder sich zumindest vertreten zu lassen. Denn auch in den anstehenden Gläubigerversammlungen hängt die Beschlussfähigkeit von einer Mindestbeteiligung der Anleihegläubiger ab. Sind, bezogen auf die einzelne Emission, nicht mindestens 25 Prozent des ausstehenden Anleihevolumens präsent oder vertreten, können keine wirksamen Beschlüsse gefasst werden. Die Gesellschaft könnte dann nicht in das neue Recht wechseln und keine der hiernach möglichen Maßnahmen könnte umgesetzt werden.

Wenn Sie Ihr Stimmrecht nicht persönlich wahrnehmen können, sollten Sie in jedem Fall die Möglichkeit der Stimmrechtsvertretung nutzen. Gern bieten wir uns als Gläubigervertreter hier auch für die Stimmrechtsvertretung an. Kosten sind hiermit für Sie nicht verbunden. Wenn Sie von diesem Angebot Gebrauch machen möchten, sollten Sie sich auf der Internetseite der DEIKON über das Prozedere informieren oder uns direkt kontaktieren.

Grundsätzlich (sowohl für die eigene Teilnahme als auch für die Stimmrechtsvertretung) benötigen Sie einen sog. Bestandsnachweis Ihrer Depotbank. Die DEIKON hat auf ihrer Internetseite unter http://www.deikon.de/fileadmin/downloads/anleihen/hinweisundvollmacht_okt2011.pdf  ein Merkblatt hinterlegt, in dem der Bestandsnachweis erläutert ist. Legen Sie das Merkblatt Ihrer Bank vor und lassen Sie sich die Bestätigung ausstellen.

Im Falle der Bevollmächtigung müssen Sie eine schriftliche Vollmacht auf den Bevollmächtigten Ihrer Wahl ausstellen. Ein Muster ist ebenfalls auf der DEIKON-Homepage unter http://www.deikon.de/fileadmin/downloads/anleihen/vollmacht_okt2011.pdf verfügbar. Bestandsnachweis und Vollmacht müssen rechtzeitig am Versammlungstag vorliegen.

Oben haben wir Ihnen erläutert, warum wir uns als gemeinsame Vertreter dafür aussprechen, den Opt-in-Beschluss zu fassen. Sollten sich bis zu den Versammlungen keine neuen entgegenstehenden Erkenntnisse ergeben,  werden wir deshalb mit den uns übertragenen Stimmen für diesen Beschluss votieren. Wenn Sie hier anderer Ansicht sein sollten, könnten Sie uns eine entsprechende Weisung erteilen, die wir dann in jedem Fall beachten werden.

Wir hoffen, Ihnen diesen sicherlich nicht einfachen Sachverhalt ein wenig näher gebracht zu haben, und freuen uns weiterhin auf eine intensive Diskussion mit Ihnen.

Mit freundlichen Grüßen

RA Alexander Elsmann    RA Carsten Heise    RA Dr. Peter Dreier

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